През последните години се увеличи броят на лицата, които купуват недвижими имоти с инвестиционна цел, но не ги ползват дълъг период от време. Апартаментите стоят необитаеми. Това често се случва в курортните селища – на морето и в ски зоните. Сградите са жилищни и с възможност да се ползват по предназначение, но малцина собственици избират да живеят в тях. Това поражда някои проблеми, свързани с управлението на общите части. Управляващите лица често претендират суми без правно основание – същите като за собствениците, които ползват имотите си.
При жилищни сгради с повече от три самостоятелни обекта (апартаменти) в България се прилага Законът за управление на етажната собственост.
Комплекс от затворен тип
Ако жилищната сграда е част от затворен комплекс с ограничен достъп, управлението на общите части се урежда в писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Договорът се вписва в Имотния регистър и е валиден и за следващите собственици. Уреденото в договора заплащане за управление на общите части е задължително и прилича по характера си на тежест върху имота. Който притежава апартамент в затворен комплекс, трябва да плаща по тарифата, уговорена в договора за управление с нотариална заверка на подписите.
Управление на общите части от външно юридическо лице
Общото събрание на собствениците, свикано по надлежния ред, може да вземе решение да повери управлението на общите части на външно юридическо лице с необходимата компетентност с мнозинство повече от 67 % от общите части. Всеки собственик притежава проценти идеални части от общите части на сградата, на базата на които да се изчисли мнозинството при гласуване. На избраното юридическо лице, освен таксите за управление, се заплаща и месечно възнаграждение от всеки собственик, който използва имота си за живеене или го отдава под наем.
Управление на общите части от управител или управителен съвет
Общото събрание на собствениците, свикано по надлежния ред, може да вземе решение управлението на общите части да се извършва от собственик или ползвател в сградата или от няколко лица с мнозинство повече от 50 % от общите части на присъстващите на събранието собственици.
Задължения на собствениците, които не обитават имотите си
Законът предвижда собствениците, които не обитават апартаментите си и не ги дават под наем, да заплащат само разходите за ремонтни дейности в сградата. Те не заплащат разходите, свързани с управлението и поддръжката. Разходите за управление и поддръжка са за консумативни материали, възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и на касиера, за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други. Разходите за поддръжката се поделят поравно на броя на лицата, които действително живеят в сградата. Те не се заплащат за деца, ненавършили 6 години, и от собственици, ползватели и обитатели, които ползват имотите си не повече от 30 дни през една календарна година.
Етажната собственост набира средства за бъдещите ремонтни дейности във фонд „Ремонт и обновяване“. Средствата от този фонд се изразходват за ремонт на покрива, стъпалата, пребоядисване, подмяна на инсталации и съоръжения и други разходи от съществено значение за правилното функциониране на сградата и нейната естетика. За тези разходи са задължени всички собственици, независимо дали живеят или не в апартаментите си. С решение на Общото събрание се определят месечните вноски, съобразно притежаваните от собствениците идеални части от общите части на сградата, но не по-малко от 1 % от минималната работна заплата за страната. Минималната работна заплата за България за 2023 г. е 780 лв., а 1 % месечно като минимална вноска за фонда е 7,80 лв.